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亚洲首家WeWork在沪开业:它啥样

  美国联合办公公司WeWork在亚洲的第一个共享办公空间,7月1日将在上海开业。

  这是WeWork进入美国、欧洲之后,拓展亚洲市场的第一步。据华尔街日报,除了在上海开业3个办公空间以外,WeWork还计划年底前分别在香港和首尔各新增2个办公空间。

  目前,WeWork在全球11个国家、30个城市共有109个办公空间,超过5万办公会员。资本市场对WeWork的估值达到了160亿美元,远高于房地产业最高水平。

  WeWork一直赢得投资者的青睐。WeWork已经累计获得了11名主要投资者的资金,融资金额14.3亿美元。这些投资者包括大通摩根银行、威灵顿管理公司、高盛、T. Rowe Price和美国福达等,他们同时也是共享经济创业公司Uber和Airbnb的投资人。

  WeWork的高层也表示,公司目前并没有上市的打算。为了进入亚洲市场,今年3月份WeWork从联想控股、弘毅资本等中国投资者手中获得了高达4.3亿美元融资。

  除了工位出租,还有社区和服务

  WeWork为创业公司、自由职业者、创业者和小型企业提供联合办公场所,服务内容从“空间”并进一步延展到“社区”和“服务”。

  与传统写字楼租赁一样,WeWork的主营业务也是办公空间出租。WeWork会把办公空间选在商业中心地段,以低于市场平均水平的价格承租写字楼,重新设计装修,再以高于市场价格出租给企业或个人。

  WeWork主推的是工位出租,为此设计了4种“包月套餐”。办公会员可根据办公需求选择“We会员”、流动办公桌 、专用办公桌和专用办公室。主要客户规模为1-100人,超过12人则需定制办公区域。

  此外,WeWork还为会员营造社区和社群网络,比如在线上线下组织社交活动、行业专业见面会、工作坊等。同时,WeWork还提供付费办公配套服务,例如会议室、打印、电话、邮件和包裹寄送等,医疗保健、法律服务、健身会员、旅行等优惠也包含在内。

  营收结构和成本

  目前,WeWork的营收主要来自两个板块:会员费和服务费。据这家公司去年8月遭披露的融资文件显示,五年规划报告中,2014年WeWork预计会员收入达到7000万美元,约占总营收的94%,2018年预计会员收入会接近19.7亿美元,营收比重会降低到69%,而服务费2018年预计会贡献1.3亿美元营收,占总收入的10%。

  值得一提的是,WeWork在递交给投资人的融资文件里,公司提出了新的计划,把联合办公进一步拓展到共享住宅,即推出WeLive。公司预计WeLive到2018年营收会达到6.06亿美元,占总收入的21.2%。

  办公场地租金是WeWork要支付的主要成本。WeWork2014年的租金成本支出为1850万美元,占总成本约31%。随着规模扩大,租金项成本支出会随之增长。预计到2018年,WeWork的租金支出为约8.94亿美元,占总成本约49%。

  除租金成本支出外,WeWork还会相应产生必要的项目运营费用、业主利润分成、行政支出、企业员工薪水以及营销等费用。

  WeWork模式能否持续经营?

  WeWork营收模式能否持续?美国一家分析网站The Information评价说“WeWork的发展计划难以实现”。

  比如,推出新服务相对滞后。WeWork此前预期2015年推出WeLive共享住宅项目,并预期到2018年产生约6亿美元营收,但WeLive直到今年4月份才在纽约首次面市。WeLive在2015年新增了40个共享住宅,年底共开业52个共享住宅项目,结果低于公司之前计划开业65个共享住宅项目的预期。

  但WeWork的会员增长、办公空间开业面积却达到甚至超过了预期。据Fastcompany去年年底的数据,2015年底WeWork会员数已经超过40,000个,与公司预计的 45,325相差不远。WeWork预计2015年办公空间开业面积达到296万平方英尺,结果仅纽约的开业面积就达到了722万平方英尺,远超预期。

  注定是一家高利润与强波动的公司

  就像Uber的成功得益于科技变革一样,WeWork的快速发展在很大程度上取决于所处时代和文化变革:这代年轻人更倾向于涌向城市、热衷创业和社交。

  投资人把WeWork视为共享办公领域的Uber,看重它的高增长,以及远高于传统商业地产行业的利润率。WeWork的五年预期里,公司预计到2018年实现36.1%的利润率(主营利润13.14亿美元),远高于房地产业平均不到20%的利润率。

  然而,与其他共享经济创业公司(如Uber、Airbnb)所区别的是,WeWork必须支付占其成本30%-50%的场地租金,公司利润也随租用率波动较大。WeWork必须支付长达10-15年的场地租金,而它的工位租用者平均租期只有1个月,这意味着WeWork的营收长期会持续波动。

  正如CoStar的房地产经济学家Paul Leonard所说:“在每平方英尺的面积上,WeWork有明显溢价,这也让它非常盈利。然而,这种模式还需经过经济衰退的检验。我们都知道,酒店通常在衰退期表现糟糕。”

  WeWork的主要客户是科技初创公司,如果出现经济衰退,或者科技行业热浪出现消退,这些初创公司的融资能力会变弱,并进一步导致这些公司付租能力下降甚至退租搬出,WeWork的利润将会受损明显甚至亏损。

  不过,就目前市场看,这种情况暂时不会发生。WeWork办公空间的平均租用率为95%。中国市场也同样乐观,在TechCrunch 2016 上海峰会上,WeWork亚洲总监Ole Ruch公布,上海办公空间还未开业,WeWork上海的意愿入驻率已超过70%。



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